Una de las preocupaciones más angustiantes durante un divorcio es saber qué ocurrirá con la vivienda familiar y la hipoteca. Si tienes una hipoteca conjunta con tu pareja, es normal que te preguntes quién seguirá viviendo en la casa, quién pagará la hipoteca, o si tendrás que vender obligatoriamente. La buena noticia es que existen varias opciones legales, y cada situación tiene soluciones específicas.

Mi nombre es María Teresa González Ruberte, abogada experta en derecho de familia. Si tienes cualquier duda, puedes reservar una consulta para asesorarte y resolver todas tus dudas.

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Contenido del texto

Lo primero que debes entender: hipoteca y propiedad son cosas diferentes

Muchas personas confunden estos dos conceptos fundamentales:

Titularidad de la vivienda: Quién aparece como propietario en el registro de la propiedad. Puede ser uno o ambos cónyuges.

Responsabilidad hipotecaria: Quién firmó el préstamo hipotecario con el banco. También puede ser uno o ambos cónyuges.

Lo habitual es que coincidan, pero no siempre es así. Esta diferencia es crucial para entender tus opciones durante el divorcio.

Escenarios más frecuentes en divorcios con hipoteca

Ambos sois propietarios y ambos firmasteis la hipoteca

Esta es la situación más común. Tanto la propiedad como la deuda están al 50% (salvo pacto en contrario). En este caso, tenéis varias opciones:

Ventajas: Ambos tenéis los mismos derechos sobre la vivienda. Inconvenientes: Ambos seguís siendo responsables ante el banco del pago total de la hipoteca.

Uno es propietario pero ambos firmasteis la hipoteca

Puede ocurrir cuando la vivienda se compró antes del matrimonio, pero para conseguir la hipoteca fue necesario que ambos figuéis como avalistas.

Problema: El no propietario responde de la deuda pero no tiene derechos sobre la vivienda.

Ambos sois propietarios pero solo uno firmó la hipoteca

Situación menos frecuente, que puede darse cuando uno de los cónyuges tiene todos los ingresos acreditados.

Ventaja para quien no firmó: No tiene responsabilidad directa con el banco. Problema para quien firmó: Carga con toda la responsabilidad hipotecaria.

Opciones principales para resolver la vivienda con hipoteca

1. Uno se queda con la casa y asume la hipoteca completa

Esta es la opción más habitual cuando hay hijos menores, ya que permite mantener estabilidad en su residencia.

Cómo funciona:

Uno de los cónyuges se queda viviendo en la vivienda
Asume el pago íntegro de la hipoteca
Debe compensar económicamente al otro por su parte de la propiedad

Requisitos bancarios:

El banco debe aprobar que solo uno sea responsable de la hipoteca
Demostrar ingresos suficientes para afrontar el pago total
Posiblemente requiera nuevas garantías o avalistas

Aspectos económicos:

Hay que tasar la vivienda actual
Restar la deuda hipotecaria pendiente
Calcular qué parte corresponde a cada uno
El que se queda paga al otro su parte (puede aplazarse)

2. Vender la vivienda y liquidar la hipoteca

Cuando ninguno puede o quiere quedarse con la casa, la venta es la opción más limpia.

Proceso:

Poner la vivienda en venta (ambos deben estar de acuerdo si son copropietarios)
Una vez vendida, cancelar la hipoteca con el banco
Repartir el beneficio o pérdida entre ambos cónyuges

Ventajas:

Corta definitivamente la relación económica entre los excónyuges
Cada uno puede empezar una nueva vida sin cargas del pasado

Inconvenientes:

Si hay pérdidas en la venta, ambos deben asumirlas
Puede requerir tiempo encontrar comprador
Los hijos deben cambiar de domicilio

3. Mantener la copropiedad temporal

En algunos casos, se mantiene temporalmente la situación hasta que cambien las circunstancias.

Cuándo se usa:

Mercado inmobiliario desfavorable para vender
Hijos muy pequeños que necesitan estabilidad
Uno de los cónyuges no tiene ingresos suficientes momentáneamente

Funcionamiento:

Uno vive en la casa, el otro contribuye a la hipoteca
Se fijan plazos concretos para revisar la situación
Se establecen reglas claras sobre gastos y mantenimiento

Factores que influyen en la decisión del juez

Interés de los menores

Si hay hijos, el juez priorizará su estabilidad:

Preferencia por mantenerlos en su entorno habitual
El progenitor custodio suele tener preferencia para quedarse en la vivienda
Se valora la cercanía a colegios y actividades de los menores

Capacidad económica de cada cónyuge

Ingresos actuales y perspectivas futuras
Posibilidad real de afrontar el pago hipotecario
Otros gastos familiares (pensiones alimenticias, etc.)

Contribución al patrimonio familiar

Quién aportó el dinero inicial para la compra
Contribuciones durante el matrimonio
Mejoras realizadas en la vivienda

Necesidades de vivienda alternativa

Si uno tiene donde vivir (familia, otra propiedad)
Necesidades específicas por edad o salud
Disponibilidad de alternativas de alquiler asequibles

¿Qué pasa con la hipoteca ante el banco?

El banco no está obligado a cambiar las condiciones

Importante: El divorcio no modifica automáticamente tu contrato hipotecario. El banco puede:

Negarse a eliminar a uno de los titulares de la hipoteca
Exigir que ambos sigáis siendo responsables del pago
Requerir nuevas garantías si acepta modificar el contrato

Subrogación o novación hipotecaria

Para que solo uno quede como responsable de la hipoteca:

Subrogación: Cambio del deudor hipotecario

Requiere aprobación del banco
El nuevo titular único debe demostrar solvencia
Pueden cambiar las condiciones del préstamo

Novación: Modificación del contrato existente

Elimina a uno de los deudores
Mantiene generalmente las condiciones actuales
También requiere aprobación bancaria

Si el banco no acepta los cambios

Aunque la sentencia de divorcio establezca que solo uno pague la hipoteca, si el banco no acepta modificar el contrato:

Ambos seguís siendo responsables ante el banco
Si uno no paga, el banco puede reclamar a cualquiera de los dos
El que pague puede luego reclamar al otro, pero debe hacerlo por separado

Casos específicos que requieren atención especial

Vivienda comprada antes del matrimonio

Si uno la compró antes de casarse:

En principio, es propiedad privativa de quien la compró
Pero si durante el matrimonio se pagó con dinero común, puede haber compensaciones
La situación varía según el régimen económico matrimonial

Si ambos contribuyeron a su compra antes del matrimonio:

Hay que demostrar las aportaciones de cada uno
Se reparte según las contribuciones iniciales y posteriores

Hipoteca con avalistas

Si hay familiares que avalaron la hipoteca:

Siguen siendo responsables aunque vosotros os divorciéis
Hay que considerar su situación en cualquier acuerdo
Pueden necesitar consentimiento para cambios en la hipoteca

Vivienda con subidas de valor significativas

En mercados alcistas, la vivienda puede valer mucho más que cuando se compró:

Hay que hacer tasación actualizada
Las ganancias se reparten según la titularidad
Puede generar disputas importantes sobre el reparto

Hipoteca en situación de impago o dificultades

Si ya hay problemas para pagar la hipoteca:

La venta rápida puede ser la única opción
Hay que negociar con el banco soluciones (dación en pago, quita, etc.)
Puede requerir asesoramiento específico en derecho bancario

Estrategias para negociar la vivienda en el divorcio

Si quieres quedarte con la casa

Prepara tu situación financiera:

Recopila certificados de ingresos actualizados
Considera si necesitas avalistas adicionales
Calcula si puedes afrontar todos los gastos (hipoteca, comunidad, impuestos)

Ofrece compensaciones atractivas:

Pago inmediato de la parte del otro cónyuge
Renuncia a otros bienes del matrimonio
Asumir todas las deudas pendientes

Presenta un plan sólido:

Demuestra estabilidad laboral
Justifica por qué es mejor para los hijos (si los hay)
Ofrece garantías adicionales si es necesario

Si prefieres vender

Estudia el mercado:

Obtén varias valoraciones profesionales
Analiza precios de viviendas similares en la zona
Considera el mejor momento para vender

Calcula los costes:

Comisiones inmobiliarias
Gastos de notaría y registro
Posibles obras de mejora necesarias
Impuestos (plusvalía municipal, IRPF si hay ganancias)

Aspectos fiscales importantes

Impuesto sobre el incremento de valor (plusvalía municipal)

Si se vende la vivienda y ha aumentado su valor catastral:

Se debe pagar plusvalía municipal
La paga quien transmite (el vendedor)
En divorcios, se puede acordar quién asume este gasto

IRPF por ganancias patrimoniales

Si la vivienda se vende por más de lo que costó:

Hay que declarar la ganancia en el IRPF
Puede haber exenciones si era vivienda habitual
Important planificar fiscalmente la operación

Impuesto de transmisiones patrimoniales

Si uno se queda con la parte del otro:

Puede generar obligación de pagar este impuesto
Depende de cómo se estructure la operación
Es importante planificarlo con asesor fiscal

Errores comunes que debes evitar

Dejar de pagar la hipoteca durante el proceso

Aunque estéis en trámites de divorcio, la hipoteca sigue vigente:

El banco puede iniciar ejecución hipotecaria
Se generan intereses de demora
Puede afectar a vuestro historial crediticio

No actualizar el seguro de hogar y vida

Durante el proceso de divorcio:

Mantén actualizados los seguros obligatorios
Revisa los beneficiarios de seguros de vida
Asegúrate de que la cobertura sea suficiente

Acordar cosas imposibles de cumplir

No pactéis acuerdos que:

El banco probablemente no acepte
No podáis cumplir económicamente
No tengan en cuenta cambios futuros de circunstancias

No considerar todos los gastos

Además de la hipoteca, hay que considerar:

Gastos de comunidad
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Seguros obligatorios
Gastos de mantenimiento y reparaciones

Medidas provisionales durante el proceso

Mientras se resuelve el divorcio, el juez puede establecer:

Uso de la vivienda familiar

Quién puede seguir viviendo en la casa
Contribución de cada uno a los gastos
Normas sobre el uso y disfrute

Pago de la hipoteca y gastos

Quién debe seguir pagando la hipoteca
Cómo se reparten los gastos comunes
Qué pasa si uno no cumple

Estas medidas provisionales son muy importantes porque pueden influir en la decisión final.

Cuándo necesitas asesoramiento especializado

Situaciones complejas que requieren ayuda inmediata

Patrimonio significativo: Cuando la vivienda vale más de 300.000€
Múltiples propiedades: Si tenéis varias viviendas con hipotecas
Empresas familiares: Cuando la vivienda está relacionada con un negocio
Deudas importantes: Si hay otras deudas además de la hipoteca
Conflicto con el banco: Si la entidad bancaria no colabora

Señales de que necesitas ayuda urgente

El banco ha iniciado procedimiento de ejecución
Hay amenaza de embargo de otros bienes
Tu cónyuge ha dejado de pagar su parte sin avisar
Existen desacuerdos irreconciliables sobre qué hacer con la casa

Consejos prácticos para gestionar mejor la situación

Mantén comunicación fluida con el banco

Informa sobre tu situación de divorcio
Pregunta qué opciones tienes para modificar la hipoteca
Solicita información por escrito sobre los requisitos

Documenta todos los pagos

Guarda recibos de todos los pagos relacionados con la vivienda
Anota quién paga qué y cuándo
Conserva comunicaciones sobre acuerdos de pago

Considera el largo plazo

Piensa no solo en tu situación actual, sino en cómo puede cambiar
Evalúa si podrás seguir pagando la hipoteca en el futuro
Considera qué pasará cuando los hijos sean mayores de edad

Mantén expectativas realistas

No todas las opciones que te gustarínn son viable jurídica o económicamente
El banco tiene sus propios criterios y no tiene por qué aceptar cambios
A veces la mejor opción no es la más cómoda a corto plazo

Conclusión

Divorciarse cuando tienes una hipoteca conjunta puede parecer complicado, pero existen múltiples soluciones legales para cada situación. Lo más importante es entender que no estás atrapado: siempre hay opciones, desde quedarte con la vivienda hasta venderla y empezar de nuevo.

La clave está en analizar tu situación específica considerando todos los factores: tu capacidad económica, las necesidades de tus hijos, la posición del banco, y las implicaciones fiscales. Cada decisión tiene ventajas e inconvenientes, y lo que funciona para otros puede no ser lo mejor para ti.

No tomes decisiones precipitadas sobre un tema tan importante. La vivienda familiar suele ser el bien más valioso del matrimonio, y una decisión mal tomada puede tener consecuencias económicas durante años.

El primer paso es siempre obtener información clara y profesional sobre todas tus opciones. Una vez que entiendas el panorama completo, podrás tomar la decisión que mejor se adapte a tu nueva realidad.

¿Tienes dudas sobre qué hacer con tu vivienda e hipoteca en el divorcio?

En Ruberte Abogados analizamos tu situación patrimonial específica y te explicamos todas las opciones disponibles. Te ayudamos a negociar con el banco, calcular compensaciones y encontrar la solución que mejor proteja tu futuro económico.

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Divorcio con hipoteca: qué pasa con la casa y el préstamo