Gestión fiscal para compradores y vendedores de inmuebles
Comprar o vender una vivienda no solo implica el precio de la operación. Los impuestos asociados a la compraventa inmobiliaria pueden suponer entre el 8% y el 15% adicional del precio, y su gestión incorrecta puede derivar en sanciones, recargos e inspecciones de Hacienda.
En Ruberte Abogados le asesoramos para que tribute correctamente y aproveche todas las reducciones y exenciones a las que tiene derecho.
¿HABLAMOS?
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¿Cómo podemos ayudarte?
En Ruberte Abogados te acompañamos en toda la gestión fiscal de la compraventa para que pagues únicamente lo que te corresponde, sin errores ni riesgos innecesarios.
Analizamos tu caso de forma individual para determinar qué impuestos debes pagar como comprador o vendedor, aplicando correctamente los tipos, reducciones y exenciones disponibles según tu situación personal y la comunidad autónoma. Revisamos aspectos clave como el valor de referencia catastral, la posibilidad de aplicar tipos reducidos en el ITP o la tributación por IVA y AJD en obra nueva.
En el caso del vendedor, calculamos la ganancia patrimonial en el IRPF incluyendo todos los gastos deducibles, y estudiamos si puedes acogerte a exenciones como la reinversión en vivienda habitual o la exención para mayores de 65 años. Además, determinamos la forma más favorable de calcular la plusvalía municipal, evitando pagos indebidos o excesivos.
También nos encargamos de revisar los plazos de liquidación, preparar la documentación necesaria y asesorarte para prevenir comprobaciones de Hacienda o liquidaciones complementarias. Y si ya has recibido una notificación o inspección, defendemos tus intereses y te ayudamos a recurrirla.
Nuestro objetivo es claro: que realices tu compraventa con total seguridad jurídica y la máxima optimización fiscal dentro de la legalidad.
Expertos a tu disposición
Ponemos nuestra experiencia en derecho inmobiliario a tu servicio para que compres, vendas o inviertas con total confianza y sin sorpresas.
¿Cómo se puede ahorrar impuestos en la compraventa de un inmueble?
Dentro de la legalidad, existen estrategias que un abogado fiscal puede aplicar para minimizar la carga impositiva:
- Verificar qué tipo de ITP le corresponde según su perfil (joven, familia numerosa, discapacidad)
- Calcular el método más favorable de la plusvalía municipal
- Comprobar si cumple los requisitos para la exención por reinversión en vivienda habitual
- Aplicar correctamente los gastos deducibles en el cálculo de la ganancia patrimonial (notaría, registro, arras, reformas)
- Verificar si el valor de referencia catastral es impugnable en caso de ser superior al precio real
Impuestos que paga el comprador
ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (segunda mano)
El ITP es el principal impuesto para el comprador de una vivienda de segunda mano. Se calcula sobre el valor de la transmisión (precio escriturado o valor de referencia catastral, el mayor de los dos) y el tipo varía por comunidad autónoma.
Existen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y para determinadas zonas rurales. Un abogado fiscal puede identificar si su caso se acoge a alguna reducción.
IVA + AJD (Actos Jurídicos Documentados) — Obra nueva
Si compra una vivienda nueva del promotor, tributa por IVA en lugar de ITP:
IVA: 10% general para viviendas, 4% para viviendas de protección oficial
AJD: Entre el 0,5% y el 1,5% del precio según la comunidad autónoma. Lo paga el comprador en operaciones sujetas a IVA.
Impuestos que paga el vendedor
Plusvalía Municipal (IIVTNU — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos)
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo desde la última transmisión. Corresponde pagarla al vendedor (salvo pacto en contrario) y se liquida ante el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble.
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, si usted ha vendido a pérdida o con un incremento mínimo, puede reclamar que el impuesto sea inferior o incluso cero. En Ruberte Abogados calculamos cuál es el método de cálculo más favorable para usted: el objetivo o el real.
¿Cuándo NO hay que pagar plusvalía municipal?
- Cuando se vende con pérdidas (precio de venta inferior al precio de compra).
- Cuando el incremento real del valor del suelo es inferior al resultado del método objetivo.
- En herencias o donaciones entre determinados familiares, según bonificaciones municipales.
IRPF — Ganancia patrimonial por la venta
Si vende una vivienda por más de lo que la compró, la diferencia (ganancia patrimonial) tributa en su declaración de IRPF como rendimiento del ahorro.
Sin embargo, existen exenciones importantes que puede aprovechar:
- Exención por reinversión en vivienda habitual: Si el importe íntegro de la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual en el plazo de 2 años, no tributa la ganancia.
- Exención para mayores de 65 años: Si vende su vivienda habitual siendo mayor de 65 años, la ganancia patrimonial está exenta totalmente.
- Reducción por coeficientes de abatimiento: Para inmuebles adquiridos antes de 1994, puede aplicarse una reducción sobre la ganancia.
Plazos de liquidación: cuándo y cómo se pagan
- ITP: 30 días hábiles desde la firma de la escritura
- IVA (obra nueva): En la propia escritura junto al precio
- AJD: 30 días hábiles desde la escritura
- Plusvalía municipal: 30 días hábiles desde la transmisión
- IRPF (ganancia): En la declaración de la renta del año siguiente
Da el paso con seguridad
Nuestro equipo de abogados inmobiliarios está preparado para ayudarte a tomar decisiones con confianza. Analizamos tu caso y te ofrecemos soluciones claras para que tu operación sea segura y sin imprevistos.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si Hacienda comprueba mi compraventa?
La Administración puede emitir una liquidación paralela si considera que el valor escriturado es inferior al de mercado. Puede impugnarse con tasación pericial.
¿Tengo que pagar plusvalía si vendo a pérdida?
No. Desde 2021 puede acreditar que no ha habido incremento real del valor del suelo y quedar exento, o pagar solo por el incremento real.
¿El notario me gestiona los impuestos?
No. El notario puede informar, pero no gestiona ni presenta los impuestos en su nombre. Debe hacerlo usted o un asesor fiscal/abogado.
¿Puedo deducir los gastos de la compra en el IRPF?
Los gastos de notaría, registro e ITP o IVA+AJD se suman al precio de adquisición, lo que reduce la ganancia patrimonial futura cuando venda.